¿Qué buscan los compradores?

 

Por: Sergio Mutis Caballero*

El anhelo por adquirir vivienda sigue siendo una característica histórica de los colombianos, que se acrecentó aún más con ocasión del confinamiento por la pandemia, pues el estar obligados a quedarnos en casa le dio más valor a este bien y lo puso a prueba. Adicionalmente, se ratificó que la construcción es un adecuado instrumento para atender necesidades sociales y de reactivación económica. Así la vivienda se convirtió en refugio físico y económico de los hogares. Creció su demanda de manera exponencial en cierto tipo de ellas, que son las que mayoritariamente necesitan y buscan los compradores; lo que el gobierno entendió. Por ello, fortaleció de manera efectiva los incentivos para la construcción con énfasis en la vivienda social.

En Colombia se crean aproximadamente 280.000 hogares por año. Se han construido 173.000 unidades, correspondientes a un mercado con déficit habitacional. Por otra parte, hay que tener en cuenta que cerca de la mitad se edifican sin contar con licencia de construcción, de manera informal, sin controles, desarrolladas en muchos casos en sitios no permitidos, en periferias, o en laderas, lo que genera problemas ambientales y de movilidad, mala calidad de vida y sobrecostos en infraestructuras sociales.

Con el confinamiento, a millones de trabajadores que no perdieron el empleo les tocó trabajar desde su vivienda; estudiantes que no desertaron, continuaron su formación en casa. Lo anterior ajustó el mercado. Las inversiones en otros sectores de la economía se volvieron poco rentables y en algunos casos hasta inseguras, mientras que la vivienda, a pesar de la coyuntura, se valorizó y se apuntaló como inversión segura.

Prueba de ello es que este año las ventas de vivienda, en proyectos, están disparadas y se estima que terminarán con más de 214.000 unidades formales prevendidas. Un récord histórico. De esas unidades sobre planos comercializadas, el 70 por cierto corresponden a Viviendas de Interés Social (VIS), donde está la mayor necesidad, con incentivos y subsidios para el comprador. Para optimizar el presupuesto de los hogares, lo que esta predominando en el mercado de vivienda sobre planos son apartamentos de áreas pequeñas en excelentes ubicaciones en el interior de las ciudades, pero además las familias que requieren áreas mas grandes han demandado tanto apartamentos como casas, principalmente a las afueras. Las zonas comunes reemplazan lo que no logran comprar en área privada, y para inversión, las áreas pequeñas generan más renta por metro cuadrado.

Así pues, en las viviendas sociales la gente busca una buena ubicación, con fácil acceso a transporte público y servicios sociales como educación, salud, comercio y parques. Sin subsidio a la cuota inicial, sería imposible el cierre financiero, lo mismo que el subsidio a la tasa, que garantiza que la cuota mensual de amortización al crédito de largo plazo sea inferior al arriendo. Si bien estas viviendas para su viabilidad se construyen de áreas reducidas, las zonas comunes de calidad las complementan.

De igual manera, tanto en vivienda usada como en nueva, las casas campestres, las viviendas con ventilación, iluminación, con sitio para trabajo y estudio son las que más buscan los compradores. Incluso la vivienda usada es apetecida cuando permite ampliar áreas. Los balcones y las terrazas son altamente demandados. Las edificaciones con construcción sostenible y amigable con el medioambiente igualmente despiertan un interés especial.

El comprador de vivienda hoy es un cliente informado, con alta conectividad y capacidad de búsqueda en el entorno digital. Esto hace que la industria inmobiliaria tenga como reto seguir evolucionando en su producto y en su comercialización. La decisión de compra corresponde a la suma de factores racionales expuestos y a los emocionales que conlleva el proceso y la ilusión de comprar casa.

* Experto inmobiliario y académico.

Fundador de Grupo Valor y actual presidente de su junta directiva.


SON CLIENTES INFORMADOS, CON CAPACIDAD DE BÚSQUEDA EN EL ENTORNO DIGITAL, QUE PRIORIZAN VIVIENDAS BIEN UBICADAS, CON ACCESO A TRANSPORTE PÚBLICO Y SERVICIOS SOCIALES. EDIFICACIONES SOSTENIBLES, BALCONES Y ÁREAS PARA TRABAJAR O ESTUDIAR SON MUY APETECIDAS.